上诉人（原审被告，反诉原告）赵正英。

上诉人（原审被告，反诉原告）邓细初，曾用名赵细初，系赵正英之妻。

委托代理人陈旭，湖南大行律师事务所律师。

被上诉人（原审原告，反诉被告）罗育京。

被上诉人（原审原告，反诉被告）吴凤秀。

委托代理人赵巧玲，湖南白泉律师事务所律师。

委托代理人刘让瞩，湖南宏彦律师事务所律师。

上诉人赵正英、邓细初因与被上诉人罗育京、吴凤秀排除妨害纠纷一案，不服湖南省邵东县人民法院于二○一一年十一月二十九日作出的（2011）邵东民初字第2052号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年3月7日公开开庭审理了本案。上诉人赵正英、邓细初及其共同委托代理人陈旭，被上诉人罗育京、吴凤秀的共同委托代理人赵巧玲、刘让瞩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，1998年3月13日，湖南双润××公司（以下简称双润公司）与邵东县国土局签订了《国有土地使用权出让合同》，双润公司依法受让邵东县城衡宝路中南皮件鞋业城的土地使用权。1998年3月28日，双润公司与原告罗育京、唐××两人签订了《中南皮件鞋业城项目合作协议书》，约定三方合伙开发鞋业城项目。2001年，双润公司法人代表林××因病去世，双润公司亦被工商部门吊销营业执照，双润公司原财产由林××之妻原告吴凤秀继承。2011年6月，罗育京与唐××签订协议，唐××将其在鞋业城所占有的股份转让给罗育京。1998年5月23日，被告赵正英向双润公司交纳了2万元的购房定金，收据上注明定购C栋的两间门面和一套住房。1998年7月18日，赵正英又向双润公司交纳2万元的购房款。此后，双方未签订房屋买卖合同。2005年9月，赵正英和邓细初单方面占用鞋业城A栋附1号门面。2006年3月，赵正英、邓细初又占用鞋业城B15号、17号2间门面，16号、18号2间仓库，以及门面、仓库上2楼至4楼的6套住房。上述门面、仓库、住房赵正英和邓细初除自用外，还出租给他人使用并收取租金。此后罗育京、吴凤秀一方多次要求赵正英、邓细初交还房屋并赔偿相关损失，赵正英、邓细初除于2011年2月退还A栋附1号门面外，其余房产均拒绝退还，双方因此发生纠纷，罗育京、吴凤秀遂诉至法院。本案审理期间，应罗育京、吴凤秀方申请，法院委托邵东县价格认证中心对赵正英、邓细初所占房产的租金损失予以评估，评估结论为190 780元。经法院释明，赵正英、邓细初表示如法院不支持其反诉请求，则其所交纳的2万元定金及2万元购房款要求在本案中一并处理。

原审法院认为，本案案由宜定返还财产、赔偿损失、房屋买卖合同纠纷。赵正英、邓细初于1998年向罗育京、吴凤秀交纳定金及预付房款系双方在签订房屋买卖合同之前的一种缔约行为，但此后至今，双方未签订房屋买卖合同。赵正英、邓细初主张有口头约定达成买卖协议、要求确认罗育京、吴凤秀已将相关房产出卖给赵正英、邓细初，因没有确凿的证据予以证实，对其相关反诉请求，不予支持。因双方均未能充分举证证明对方当事人在缔约过程当中存在缔约过失，故罗育京、吴凤秀主张赵正英、邓细初违约其定金不予退还，以及赵正英、邓细初主张罗育京、吴凤秀违约均不能成立，均不予支持。现双方就房屋买卖问题因价格差异巨大无法达成合意，故赵正英、邓细初所交纳的2万元的定金应予返还；赵正英、邓细初预付购房款2万元，罗育京、吴凤秀应予退还并按银行同期贷款利率支付利息。赵正英、邓细初在未与罗育京、吴凤秀签订购房合同的情况下，擅自侵占罗育英、吴凤秀房产并出租给他人获利已构成侵权，理应返还房产并赔偿损失。赵正英、邓细初自认占用了鞋业城A栋附一号门面，B栋15号、17号门面及16号、18号仓库，以及B栋307号住房，上述房产的租金损失，应依鉴定结论认定损失为121 470元；其余5套住房应依各租房户的证明认定损失为39 040元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼的若干规定》第二条之规定，判决：（一）限被告赵正英、邓细初自本判决生效之日起10日内，将其占用的中南皮件鞋业城B栋15号、17号门面，16号、18号仓库以及门面和仓库之上的207、208、307、308、407、408六套住房腾空交还给原告罗育京、吴凤秀；（二）由被告赵正英、邓细初支付原告罗育京、吴凤秀房租损失160 510元；（三）由反诉被告罗育京、吴凤秀返还反诉原告赵正英、邓细初定金20 000元、预付购房款20 000元及利息15 669.42元（利息按照银行同期贷款利率自1998年7月18日起计算至2011年11月29日止）；（四）驳回原告罗育京、吴凤秀和反诉原告赵正英、邓细初的其他诉讼请求。

赵正英、邓细初上诉称，其与罗育京、吴凤秀之间的房屋买卖合同已经成立并部分履行，合同标的实际已经从C栋变更到了B栋，合同未能履行的责任在罗育京、吴凤秀。请求二审法院判决罗育京、吴凤秀将B栋15号、17号两间门面以及其上面的住房以1998年的售价出卖给赵正英、邓细初。

罗育京、吴凤秀答辩称，原判认定事实清楚，法律适用正确，判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明的事实与原判认定的事实一致。

上述事实有价格认证结论书，国有土地使用权出让合同，中南皮件鞋业城项目合作协议书，证人敬××、敬××的证言，定金收据，购房收据，以及当事人的陈述在卷佐证，并经庭审质证属实，可以认定。

本院认为，本案二审争议焦点是：1、上诉人赵正英、邓细初与被上诉人罗育京、吴凤秀之间是否存在房屋买卖合同；2、赵正英、邓细初占用罗育京、吴凤秀的门面、窗户和住房是否合法，其获得的租金利益是否应当返还。赵正英、邓细初分别于1998年6月、7月向双润公司交纳了在邵东中南鞋业城定购C栋两间门面及一套住房的定金和购房款，但赵正英、邓细初在交款后一直未与双润公司签订购房合同，且在房屋建成后于2005年、2006年期间单方占用鞋业城A栋、B栋的多间门面及住房，根据本案的相关证据证实，鞋业城从筹建至今均有固定的工作人员正常上班，鞋业城的其他购房户也在此期间与双润公司订立了购房合同书，故本案不存在不能正常订立合同的情形。赵正英、邓细初在交纳部分房款后未与双润公司订立购房合同，反而占用订购标的以外的多处房产的行为亦表明其已不愿意购买所订购的C栋房产。购房定金及房款收据上虽简单注明了定金金额及房屋位置，但双方对房屋单价、面积、门面及住房的具体位置、买卖双方的权利义务、违约责任等合同主要条款均未予明确，因此，定金及交款收据不能作为认定双方房屋买卖合同已经成立的依据，赵正英、邓细初在交纳定金及部分房款后即主张双方房屋买卖合同已成立并已实际履行的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案双方当事人均没有提供充分的证据证明因对方的原因导致未能订立房屋买卖合同，赵正英、邓细初在没有合法依据的情形下，占用双润公司房产的行为侵害了财产所有人的权利，原判据此判决其承担返还义务并赔偿租金损失符合法律规定，赵正英、邓细初就此提出的上诉理由也不能成立，本院亦不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审诉讼费6550元，由上诉人赵正英、邓细初负担。

本判决为终审判决。  

                                                  审 判 长   罗  俊  辉

                                                  审 判 员   毛  海  玲

                                                  代理审判员   贺  显  平

                                                  

                                                  二○一二年三月九日

                                                  

                                                  书  记  员   柳      奕