昆明市盘龙区人民法院

民事判决书

 

 

（2012）盘法民二重字第04号

 

原告（反诉被告）：彭文江，男，住昆明市。

委托代理人：周应祥、顾仕俊，二人系云南华度律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。

被告（反诉原告）：罗晓翔，男，住昆明市。

委托代理人：张帆、崔贵斌，二人系云南刘胡乐律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。

第三人1：肖阳武，男，住四川省渠县。

第三人2：肖阳录，男，住四川省渠县。

第三人3：肖龙，男，住昆明市。

第三人1——3的委托代理人：苏建平、吴红二人系云南云信律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。

第三人4：崔特丽，女，住云南省宣威市。

第三人5：翟苑，女，住昆明市。

第三人6：马旭宏，男，住昆明市。

第三人7：毛志远，男，住昆明市。

第三人8：王向红，女，住昆明市。

第三人9：李平，男，住昆明市。

第三人10：阳赟，男，住广西百色市。

第三人5——10的委托代理人：崔特丽，女，住云南省宣威市。一般授权代理。

原告（反诉被告）彭文江（以下简称彭文江）诉被告（反诉原告）罗晓翔（以下简称罗晓翔）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2012年5月23日受理后，本案在诉讼过程中，罗晓翔针对彭文江的诉讼于2012年7月3日提起了反诉，2012年8月1日作出（2012）盘法民二初字第187号民事判决，罗晓翔不服上诉。二审法院以原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决为由，于2012年11月9日作出（2012）昆一终字第468号民事裁定：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2012）盘法民二初字第187号民事判决；二、本案发回昆明市盘龙区人民法院重审。本院依法另组合议庭进行了重审，审理中依据肖隆、崔特丽等十位业主的申请，依法准许其作为本案有独立请求权第三人参加诉讼，于2013年4月8日、4月15日、7月15日三次公开开庭进行了审理。彭文江委托代理人顾仕俊、周应祥，被告委托代理人张帆、第三人1——3的委托代理人苏建平、吴红，第三人崔特丽（同为其余第三人的诉讼代理人）均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

彭文江诉称： 2010年1月27日，经出租人同意，其将承租的22间商铺转租罗晓翔使用，双方签订《转租合同》，租期八年；租金自2010年6月1日起计算；第一年租金为3600000元；第二年租金为3780000元；以后每年的租金递增5%；自2011年度每年的租金支付时间为4月30日前。现罗晓翔仅支付了第一年的租金，而第二年的租金应在2011年4月30日前支付，罗晓翔拖欠至今未付，罗晓翔的拖欠行为已严重违约。此外，因彭文江与业主签订的《商铺租赁合同》在2012年4月20日，经昆明市中级人民法院（2011）昆民一终审生效判决宣判，确认解除了双方合同关系，而至今罗晓翔一直在租用彭文江所转租的铺面。因而彭文江有权依照合同约定，要求罗晓翔支付所拖欠的租金。现因罗晓翔拒不支付租金，故诉至法院要求：一、判令罗晓翔立即支付彭文江2011年6月1日起至2012年4月20日期间拖欠的租金3360000元；二、本案诉讼费由罗晓翔承担。

罗晓翔辩称及反诉称：本诉彭文江对诉争租赁物的权利来自于本案第三人的同意和认可，超出认可范围的转租行为，均属无权处分之行为，本诉彭文江违反其与本案第三人签订之《商铺租赁合同》在先而丧失了租赁物的转租权利，其再转租罗晓翔已属违法；违反了双方《转租合同》对于转租标的物无权利瑕疵的约定在后，致使其在无权处分的情况下仍收取了罗晓翔的租金。其双重违约行为使双方《转租合同》已无法继续履行，现彭文江对租赁物在2011年1月8日后无权处分已是铁一般事实（第三人已经明确表示在次日之后不再将商铺租给罗晓翔），其收取罗晓翔超出该日期的租金已属于违法的情况下，其既不履行向第三人按时交付租金的义务，又要享受对罗晓翔交纳租金的权利，还妄想在对租赁商铺毫无权利之下多收取一年多的租金实属贪得无厌，其此举势必导致第三人应当收取的租金的合法权益得不到保障。故彭文江的诉讼请求及理由纯属抢占第三人利益，毫无事实及法律依据，请求人民法院依法驳回其无理诉求。同时罗晓翔提出反诉请求：一、判令解除彭文江与罗晓翔所签订的《转租合同》；二、判令彭文江返还罗晓翔多支付的租金154万元（即从2010年1月27日至2010年9月13日止，罗晓翔一共向本诉彭文江支付租金共计364万元，按照双方约定租金360万/年，折合每月租金为360万÷ 12个月=30万/月，彭文江合法转租权限仅至2011年1月8日，也即：罗晓翔缴纳租金只应2010年6月1日至2011年1月8日，共7个月：30万×7个月=210万；罗晓翔实际支付租金364万元扣除应支付租金210万元，彭文江应退还本诉罗晓翔无权收取的租金共计154万元）；三、判令彭文江退还罗晓翔所支付的保证金147万元；四、判令彭文江承担违约金72万元；因业主与彭文江所签订的《商铺租赁合同》已被解除，导致罗晓翔无法实现合同目的，彭文江已违反协议约定，应赔偿违约金72万元；五、判令罗晓翔承担本案的全部诉讼费用。

彭文江针对罗晓翔的反诉辩称：昆明市中级人民法院的二审终审判决是在2012年4月20日才向彭文江宣判送达，从此时起，业主与彭文江签订的《商铺租赁合同》才被法院的生效判决所解除，因而按照法律规定，彭文江根本不存在多收罗晓翔的租金问题，请求驳回罗晓翔的该项反诉请求；对于罗晓翔反诉要求解除双方签订的《转租合同》，彭文江表示同意；对于罗晓翔反诉所主张的保证金147万元，彭文江只收到保证金和押金为100万元，其余47万元为其它债权债务，因罗晓翔尚欠彭文江租金未付，应扣除在租金中，不存在彭文江应退还保证金的问题；对于罗晓翔反诉要求彭文江方承担违约金72万元的请求，彭文江认为，首先是罗晓翔违反了合同约定，未在合同约定的4月30前向其支付2011年6月1日后的租金，并长期拖欠租金至今，罗晓翔的行为已严重违约，此外，罗晓翔未使用合同约定的“爱美莱”名称，彭文江所转租给罗晓翔的铺面至今仍由其租用，双方转租合同的解除并未给罗晓翔造成任何损失，因此，请求驳回罗晓翔的该项反诉请求，另外，转租合同的违约金约定过高。

第三人陈述：2011年1月8日以后第三人不愿意将铺面再租给罗晓翔，因彼此的合同已解除，现在是谁使用租赁物就由谁支付租金。十个第三人共同主张2011年1月9日至2012年4月20日期间的租金总计24333947.4元由罗晓翔承担。其中第三人肖龙代理人陈述，其1—16号商铺至今仍在原告处，该商铺的租金应由原告或罗晓翔承担。

彭文江对此表述在其诉请的租金中已涵盖第三人诉求租金，包括肖龙代理人陈述的1—16号商铺在内；罗晓翔对第三人的诉求金额无异议，已支付的租金中已含第三人肖龙主张商铺租金。

本案在审理过程中，彭文江为证明其主张向本院提交以下证据：

一、转租合同，证明2010年1月27日，彭文江、罗晓翔双方签订《转租合同》，对各方权利义务做了明确约定，2011、6、1—2012.5.31年度罗晓翔应向彭文江支付的租金是3780000元；

二、租赁合同、业主代表声明，证明彭文江所承租的商铺转租给罗晓翔，已得到商铺所有权人（出租人）同意。

三、商标注册证，证明彭文江出资设立的云南远江置业有限责任公司享有“爱美莱”商标专用权；

四、民事判决书、送达回证，证明商铺所有权人阳赟等10人与彭文江房屋租赁合同纠纷案二审生效时间为2012年4月20日。

针对彭文江出示的证据，罗晓翔发表如下意见：对证据一、二、四的真实性无异议，但不认可其证明观点成立；对证据三，认为与本案无关联性不予以质证。本院确认彭文江所出示证据一、二、三、四的真实性，能够证明彭文江证明观点成立，本院予以确认。

罗晓翔为证明其观点成立，向本院提交如下证据：

一、《转租合同》，证明转租合同约定的事项是经过业主同意的，合同中详细约定了双方权利、义务

二、盘法民二初字第76-85号判决书，证明一审法院判决解除业主与彭文江于2008年7月18日签订的《商铺租赁合同》；

三、中院昆民一终字第630-639号判决书，证明二审维持了一审判决，一审并已生效，彭文江对昆明市白云路赢城洋楼一楼1-16至1-24-1，二楼2-8、2-10、2-18至2-26的铺面22间在2011年1月8日后的转租行为属无权处分。

证据四至证据十三为收条，证明反诉罗晓翔共计收取了反诉彭文江租金364万元，保证金147万元，租金已支付至2011年5月31日；

十四、致函，证明罗晓翔因拖欠业主租金，业主向反诉彭文江发出通知，要求不准支付租金，已严重影响了反诉彭文江的正常使用；

十五、告知函，证明目的同证据十五；

十六、收条4份，证明罗晓翔已分四次向第三人支付租金280万元。

针对罗晓翔所出示的证据，彭文江发表如下质证意见：对证据一、二、三真实性无异议，但不能认可其观点成立；对证据四至证据十三的真实性无异议，但对于彭文江于2010年5月10日代收的47万元与本案无关；对证据十四、十五、的真实性不认可；对证据十六，真实性、合法性、关联性都有异议，不是罗晓翔本人支付的。

本院确认罗晓翔所出示的证据一、二、三、的真实性，对证据四至证据十四、十五的真实性予以确认，能够证明罗晓翔的观点成立；对证据十十六的真实性予以确认。

十个第三人陈述：对彭文江、罗晓翔的证据不予质证，作为业主只希望尽快拿到租金。

第三人肖阳武、肖阳录、肖龙提供如下证据（其余第三人没有提供证据）：1、结算表三份，表明欠租金额；2、身份证复印件三份，证明第三人身份；3、租赁合同三份（004号、006号、007号），证明第三人的主张有合同约定；4、盘法民二初字第77、78、79号判决书，证明第三人与彭文江房屋租赁合同于2011年1月8日解除；5、中院昆民一终字第631、637、638号判决书，维持一审判决。

彭文江对第三人提交的证据质证：彭文江与罗晓翔的合同是维持到2012年4月20日止，彭文江是按照合同的主体来起诉，彭文江与10位第三人没有任何的关系，所以对证据不做任何质证。

罗晓翔对第三人提交的证据质证：对证据一至五的真实性无异议。

本院确认第三人肖阳武、肖阳录、肖龙所出示的证据一、二、三、四、五的真实性。

综上确认本案事实如下：2008年7月18日，彭文江与业主方签订了《商铺租赁合同》由业主方将本市白云路赢域洋楼的部分商铺租给彭文江使用。2010年1月27日经业主方同意，彭文江、罗晓翔双方签订了《转租合同》，该转租合同主要约定:彭文江将其所承租的坐落于本市白云路赢域洋楼中的二十三间商铺空置面积（租赁商铺面积以业主代表声明为准）转租给罗晓翔使用；租期自2010年1月26日起至2018年6月1日止；其中2010年3月1日至2010年5月31日为免租优惠期，租金自2010年6月1日起计算，2010年6月1日至2011年5月31日的租金为3600000；2011年6月1日至2012年5月31日的租金为3780000元；以后每年都租金递增5%;自2011年度每年的租金支付时间为每年4月30日以前；合同定金后转为押金50万元；如罗晓翔逾期不支付租金超过三十日，彭文江有权要求索赔，罗晓翔应赔偿的损失不得少于按照当年租金标准计算的六个月租金，彭文江还有权没收押金，解除合同；如彭文江因其他原因严重违约造成合同无法履行，并且在三十日内不能结束该违约状态的，罗晓翔有权要求索赔，彭文江应该赔偿的损失不得少于当年租金标准计算的六个月租金等内容。该《转租合同》第七条规定：本合同任何一方若有违约行为，均应在收到另一方通知后2天内予以更正，本合同另有规定的除外；逾期未能更正，且违约情况严重的，另一方享有索赔或终止本合同的权利。对违约方追究责任的行为并不表明守约方放弃了本合同所赋予的义务和权利，除非守约方书面通知违约方。

该合同签订后，罗晓翔从2010年1月27日—2010年9月13日先后共计支付了租金、保证金共计511万元给彭文江，其中载明租金396万元、保证金97万元、现金18万元。第一年租金为360万元罗晓翔从总付款金额中已付清。在2011年4月30日前，罗晓翔应支付第二年度的租金378万元，但罗晓翔至今未付清。2011年6月1日起至2012年4月20日的租金为3360000元，双方当事人认可。此外，业主方曾于2011年1月12日向本院提起诉讼，因彭文江拖欠租金，要求解除业主方与彭文江签订的商铺租赁合同。后经本院盘法民二初字第76-85号判决确认彭文江拖欠租金已违约，解除了业主方（本案十位第三人）与彭文江签订的《商铺租赁合同》，并判决彭文江于判决生效之日起十日内向业主（本案十位第三人）支付2008年10月19日起至2011年1月8日止的租金及利息，彭文江不服一审法院的判决，提起上诉，二审法院即昆明市中级人民法院2012年4月11日作出（2011）昆民一终字第630-639号民事判决书维持了原判，该二审法院的终审判决于2012年4月20日向彭文江宣判送达并生效。2012年5月23日，彭文江以罗晓翔一直拒不缴纳2011年6月1日至2012年4 月20日期间的租金给彭文江，且彭文江转租给罗晓翔的商铺至今由罗晓翔使用为由诉至本院，主张其诉称的诉求，诉讼中罗晓翔2012年7月3日提起了反诉。第三人主张2011年1月9日—2012年4月20日的租金为2433947.4 元，对此彭文江、罗晓翔对第三人主张租金金额无异议。

本院认为，彭文江、罗晓翔双方2010年1月27日签订的《转租合同》系双方当事人真实意思表示并经原出租人（本案十位第三人）同意，且不违反法律规定，因而该转租合同真实，合法，有效，合同双方当事人应按合同约定履行权利义务。因彭文江与业主的承租合同已解除，现罗晓翔提出反诉要求解除该转租合同，彭文江同意，故对罗晓翔的第一项反诉请求本院予以准许支持。本案的争议焦点是双方的转租合同解除时间，彭文江主张的时间是2012年4月20日即其与业主承租合同解除的生效法律文书送达之日，罗晓翔主张的时间是2011年1月8日即彭文江与业主承租合同解除支付租金日止，本院认为，罗晓翔2012年7月3日提起了反诉，才主张要求解除转租合同，故双方间的转租合同的解除时间以承租合同解除的法律文书生效日即2012年4月20日为准，相对合理合法，但彭文江主张的请求中含有第三人的租金及合理转租利润在内，另罗晓翔在付清第一年的租金后还支付租金54万元应予扣除，则彭文江的诉讼请求，本院予以部分支持，对罗晓翔的第二项反诉请求要求返还多支付的租金，根据查明事实，依法无据，本院不予支持。对于罗晓翔的第三项反诉请求，要求彭文江退还保证金147万元，本院认为，根据本案确认的法律事实，罗晓翔交保证金97万元，故对该项请求本院以退赔97万元予以支持。对于罗晓翔第四项反诉要求彭文江承担违约金72万元的反诉请求，本院认为，首先，彭文江方拖欠业主租金，致使彭文江与业主签订的合同被解除，产生了双方在合同中约定的违约情形，而罗晓翔认为拖欠彭文江租金拒不交纳有合理法定事由，按《转租合同》第7条及《中华人民共和国合同法第六十八条、第六十九之规定，罗晓翔可以通知彭文江后中止履行，但本案中罗晓翔没有提交其履行了通知义务的证据，事实上罗晓翔也拖欠彭文江租金拒不交纳，产生了双方在合同中约定的违约情形，因此合同双方应各自承担相应的责任；其次，罗晓翔曾作为第三人参与了彭文江与业主承租合同纠纷的民事诉讼，其是知晓彭文江方拖欠业主租金的事实，罗晓翔没有及时主张而是在本案诉讼中才提起反诉要求解除合同，没有采取适当措施致使损失扩大，罗晓翔不得就扩大的损失要求赔偿；第三，罗晓翔至今一直在使用彭文江转租的铺面，没有证据证明给其造成任何实际损失，故本院对罗晓翔的该项反诉请求依法不予支持。关于第三人的诉求，因第三人与彭文江的承租合同解除后，罗晓翔至今一直在使用彭文江转租的第三人所有商铺，为避免诉累，故第三人的诉请本院予以支持，即在罗晓翔应支付彭文江2011年6月1日—2012年4月20日的租金3360000中扣除应支付给第三人的租金2433947.4元并由其支付第三人。据此，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第六十八条、第九十四条第四项，第九十八条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：

一、解除彭文江与罗晓翔2010年1月27日签订的《转租合同》；

二、罗晓翔于本判决生效之日起十日内向彭文江支付租金386052.6元（罗晓翔应支付彭文江2011年6月1日—2012年4月20日的租金3360000中减去应支付给第三人的租金2433947.4元和已支付第二年部分租金540000元；

三、彭文江于本判决生效之日起十日内退还罗晓翔保证金97万元；

四、罗晓翔于本判决生效之日起十日内支付第三人房屋占用金2433947.4元；

五、驳回罗晓翔的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

（本诉案件受理费33680元，由罗晓翔承担3545元，彭文江承担30135元；反诉案件受理费18320元，由彭文江承担6750元，罗晓翔承担11570元。第三人诉讼费26272元由彭文江、罗晓翔各承担一半）。

如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有

义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。

 

 

审  判  长  刘学俭

审  判  员  张  璇

人民陪审员  王  玫

 

二○一三年八月一日

 

书  记  员  李  佳